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【案例了解】房地产母子公司开辟节税的税务谋划窍门
来源:ayx爱游戏官网下载 作者:ayx爱游戏官网主页 | 发布日期:2022-08-14 04:55:17 | 点击数:98次

  正在房地产拿地开拓的施行当中,存正在两种形象:一是房地产母公司出钱拿地,获取土地出让金收条,未收拾土地证,拟树立子公司开拓;二是房地产母公司出钱拿地,获取土地出让金收条,并得到土地证,拟树立子公司开拓。两种情势怎么税收谋略最省税?

  计划一:房地产母公司出钱拿地,获取土地出让金收条,未收拾土地证,拟树立子公司开拓

  第一,领土资发[2006]114号第十条第(二)款第6项的规则遵循领土资源部于2006年5月31日颁布的《招标拍卖挂牌出让国有土地行使权模范(试行)》(领土资发[2006]114号)第十条第(二)款第6项“申请人竞得土地后,拟树立新公司实行开拓筑立的,应正在申请书中显然新公司的出资组成、树立光阴等实质。出让人可能遵循招标挂牌出让结果,先与竞得人签定《国有土地行使权出让合同》,正在竞得人按商定收拾完新公司注册挂号手续后,再与新公司签定《国有土地行使权出让合同蜕变公约》;也可按商定直接与新公司签定《国有土地行使权出让合同》”的规则,土地竞得人正在提交的《投标(竞买)申请书》中商定树立新公司实行开拓筑立,并显然新公司的出资组成、树立光阴等实质,正在竞得人按商定树立新公司后,出让人与新公司签定《国有土地行使权出让合同蜕变公约》,以新公司表面受让国有土地行使权的,视同出让人将土地行使权直接出让给新公司,按出让国有土地行使权征收相闭税款;不然,属于土地竞得人受让国有土地行使权后再将国有土地行使权让与至新公司的作为,应按让与国有土地行使权征收相闭税款。

  第二,财税[2016]140号第八条的规则《国度税务总局闭于显然金融房地产开拓 教授辅帮任职等增值税战略的知照》(财税[2016]140号)第八条规则:“房地产开拓企业(囊括多个房地产开拓企业构成的纠合体)受让土地向当局部分付出土地价款后,设立项目公司对该受让土地实行开拓,同时适合下列前提的,可由项目公司按规则扣除房地产开拓企业向当局部分付出的土地价款。

  (一)房地产开拓企业、项目公司、当局部分三方签定蜕变公约或添补合同,将土地受让人蜕变为项目公司;

  (二)当局部分出让土地的用处、策划等前提稳固的境况下,签订蜕变公约 或添补合同时,土地价款总额稳固;

  第一,以上三个前提必需同时满意,不然项目公司弗成能扣除房地产开拓企业向当局部分付出的土地价款。

  第二,倘若存正在多个房地产开拓企业构成的纠合体一块中标拿地,则项目公司的统共股权必需由插足中标土地的多个房地产开拓企业构成的纠合体联合持有。倘若只消一个房地产企业插足中标拿地,则项目公司的统共股权,即100%的股权必需由该插足土地冲标的一家房地产企业持有。

  第三,倘若崭露天然人中标拿地,然后拟树立独立法人的公司开拓该天然人中标的土地,只消适合领土资发[2006]114号第十条第(二)款第6项的规则,也不视同该天然人让与该土地到其树立的公司名下的作为,该天然人也不缴纳任何税收。

  第四,房地产母公司付出土地出让金,领土部分向房地产公司开具举头为房地产母公司的土地出让金行政奇迹收条或非税收入缴款书,能否正在子公司列支做本钱入账,子公司能否正在筹划增值税、土地增值税和企业所得税行实行扣除呢?只消适合领土资发[2006]114号第十条第(二)款第6项的规则,视同为领土部分出让土地给子公司的作为。遵循财税[2016]140号第八条的规则以及实际重于情势的规矩,领土部分向房地产公司开具举头为房地产母公司的土地出让金行政奇迹收条一或非税收入缴款书可能正在子公司做本钱入账,正在计征增值税时实行抵扣,正在企业所得税前也扣除,但正在筹划土地增值税时能否扣除没有法令根据。

  2、最优税务谋略诀窍:通过《投标(竞买)申请书》中的商定条目实行税务谋略,规避税收危急。

  第一,母公司(土地竞得人)正在向领土部分提交的《投标(竞买)申请书》中商定以下实质:

  ③房地产母公司代庖拟树立子公司垫付土地出让金,土地出让金的收条比及子公司注册树立后直接开给子公司名下。

  第二,与领土部分商量相仿,遵循招标挂牌出让结果,领土部分先与房地产母公司签定《国有土地行使权出让合同》,正在房地产母公司收拾完子公司注册挂号手续后,再与子公司签定《国有土地行使权出让合同蜕变公约》;或者商定领土部分直接与子公司签定《国有土地行使权出让合同》。

  3、次优的税务谋略诀窍:房地产开拓企业、项目公司、当局部分签定三方添补协。